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论坛:高房价催热小产权房专家教你识别风险

论坛:高房价催热小产权房 专家教你识别风险

直播:高房价催热小产权房 专家教你识别风险
“高房价催热小产权房 专家教您识别风险”主题论坛现场

近日,有新闻说,随着商品房价居高不下与新农村建设,北京出现许多售价仅为2000多元/平方米的小产权楼盘日前在公开叫卖。买房手续极为简单,而且只收很少手续费,格外抢手。随后,也有一些新闻提醒,购买这种房子有种种风险,使得购房人开始重新审视“使用权”、“小产权”、“乡产权”等房屋,并对购买此类房屋会面临的问题和未来的走向产生了极大的关注。在搜房网的调查中,近3万网友参与,有近3成人表示不清楚小产权房的概念,有7成多人表示如果价格合理,也可以接受小产权房。究竟什么叫“小产权”?购买“小产权”房有哪些风险?未来的发展方向如何?

对此,实况报道:国美第一商街美食街推介会隆重举办(组图)2007年4月6日在北京春季房展会主题活动区举办“高房价催热小产权房 专家教您识别风险”的主题论坛,各位专家将对以上问问一一阐释,敬请关注。

▲以下为本次活动的图文实况:

 【主持人】各位来宾大家上午好!欢迎光临搜房网活动现场,我们稍候将在这里举行主题为高房价催热小产权房专家教你识别风险的讨论。如果你对小产权房有什么问题,或者在买房的过程中遇到其他关于产权的问题,我们都欢迎您参与进来,我们专家将为您答疑解惑。在现场讨论开始之前,我向大家介绍一下我们举办此次论坛的背景。近日有新闻说由于商品房房价据高不下,以及北京新农村建设迅速发展,北京出现很多售价为2000元一平米的小产权楼盘。据调研显示,小产权房楼盘占北京市楼盘的18%,大部分是北京的郊区县。北京建委发布提示,小产权房没有产权保障,并且没有对房屋转让、买卖、收益等权力,并且不能办理房屋的过户手续。这就让购买房屋的人对房屋重新审视,对房屋未来的走向产生了极大的关注。搜房网近期的调查中,有3万6千网友参与,有18.5%人表示不清楚小产权房的区别。76%的人可以接受小产权房。72%的认为随着国家的政策的颁布,会承认小产权房。什么叫小产权房,小产权房未来的走势如何,我们很高兴听听我们今天嘉宾的解释。

【主持人】下面我介绍一下今天到场的嘉宾,第一位是我爱我家的经理胡景晖先生,第二位是律师袁前岭先生。我想很多人还不知道什么叫小产权房?到底在购买房屋的过程中产权占有多大的重要性?我想先请袁律师从专业的角度给我们一个分析?

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北京惠诚律师事务所律师 袁前岭

【袁前岭】各位业主大家上午好!在这里面有这样几个概念我想先跟大家解释一下。有很多业主经常会问小产权房到底能不能买?其实小产权不是一个明确法律定义的概念,现在针对小产权有这么几个理解。第一种理解,就是开发商开发的一栋楼房是大产权,分配到每个业主手里的时候是小产权,这个产权是没有丝毫法律问题的。第二个解释是通过正常商品房开发模式开发的产权房是大产权,除此之外的房屋都是小产权。第三个解释比较多的就是村里给的宅基地产权叫做小产权,他这个小产权的概念是相对于政府国土资源管理部门颁发的这种国家承认的产权来定义的。我们今天讨论的小产权可能就是我们最后定义的这种小产权的定义,也就是说叫商产权,或者叫集体土地的产权。

【袁前岭】在法律上什么叫产权?大家可能有印象的就是大家买房子之后有一个房屋所有权证,或者是叫产权证,这个叫产权。在法律上产权是所有权,所有权的概念是我对我所有的东西享有这种占有、使用、收益、处分的全力。这瓶水是我的我可以用它、占有它你不能拿走,我可以使用它可以喝,我可以收益,就是说我这瓶水如果产生了收益的话就归我。比如说你自己养了一头牛生了小牛犊了,这个就是你的。最后是处分,就是这瓶水我可以卖掉。这四个方面它是整个产权的全部内涵。

【袁前岭】新的《物权法》马上要出台了,在新《物权法》里面明确规定的,因为房屋属于不动产,不动产必须要经过登记。动产交付就可以,也就是说你买别人一瓶水,别人把水交给你,你就享有水的所有权。但是房子不一样,房子并不是交付给你你就享有房屋的所有权,因为房屋是不动产,它必须要经过国家规定的政府部门登记、造册、颁发证书才享有所有权。登记的部门是国家规定的房屋土地和管理部门。现在很多人也说我买的村里的房屋,或者是乡里的房屋,村里、乡里也给我发产权是怎么回事?这个产权不是法律规定的政府主管部门颁发的产权,这两个是有明确区别的。所以在概念上大家要分清楚这些方面。

【主持人】我想听了袁律师的分析,我们可以总结一句话,就是房屋产权是房地一体的,而小产权恰恰是把房地分离了。下面请胡谈谈,根据我爱我家的市场研究分析,这种小产权房的销售情况如何?购买这种房子的人是处于什么的目的?大产权和小产权到底有什么区别?

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我爱我家副总经理 胡景晖

【胡景晖】其实在购买房子的时候小产权有这样几个区别,土地无偿划拨这以前也叫小产权,现在是只要在二手房买卖过程中只要补齐土地出让金,就是购买房款的1%,就跟你买正常房子是一样的。所以我们原来意义上讲的,公房是不是也算小产权,这个已经从原来大家约定俗成的概念中剥离出去了。因为二手房交易非常简单,这个1%应该是由原业主去补,但是现在由购买方承担了。所以我们原来说公房原来取得的土地是无偿划拨的,也叫小产权,这个已经把这个剥离出去了,因为在实际处理中是非常简单了。

【胡景晖】现在讲的小产权,建委这次发文主要是指的两块。一个是在北京还有20万套左右的使用权房。原来单位房改,你可以按照成品价买,有一部分人到现在仍然没有买,仍然以每个月每平米使用面积3.01元的价格在交房租,这个就是我们讲的使用权房。这个使用权房在2003年的时候,北京市建委曾经出过相关文件,当时是在东城区做试点,希望把使用权房变成产权来交易。当然如果使用权不能变成产权的情况下,我们使用权可以交换。比如说我原来租的是我单位的房,他租他单位的房,我们两个的房子可以交换使用。实际上2003年改革的试点并没有被真正的推进下去,而目前在市面上进行的使用权交易大部分是不规范的。会有一些假的换房出现。所以我们也在跟有关部门讲,希望把2003年在东城区的试点,经过总结和扩大把北京市使用权交易进一步规范,变成产权进入二手房市场交易。

【胡景晖】另外一个方面,因为咱们中华人民共和国土地所有权只有两种方式,一种是国有的,咱们买的商品房一般都是国有土地70年的使用权。这70年使用权所有权还是国家的,只不过国家给了我们70年的使用权。乡镇区的这种小产权房就是另外一种形式,就是这种土地是集体所有形式的。集体所有形式的土地,它上面盖的房子卖给我们,就是我们今天说的小产权房。它跟国家批给我们的70年使用权是不一样的,因为我们面对土地所有者不是国家,而乡镇集体的形式。很可能会出现种种的原因,轻则断水、断电、断路,重的这个房屋可能会被拆掉。所以说它跟我们正规途径买到的拥有国家批准的土地使用权年限的大产权房产是不一样的,关键的环节就是在土地上缺乏保障的。

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搜房网新闻中心记者 李明

  【主持人】国家有没有相关的政策和法规来规范小产权房类似的房屋在市场上的交易呢?

【袁前岭】这个有明确的政策,首先是《土地管理法》明确规定,乡村的集体土地是不允许做房地产开发的。乡镇的集体土地也分两类,一类是宅基地,农民住的宅基地。另外一类就是农用地,就是用来种或者用来养鱼的农用地。如果是宅基地的话你有权建宅基地的,必须是本集体内的村民。也就是说你们村的村民可以在你们村建宅基地,除了村民之外外村的、城镇居民都不可以用集体土地来建宅基地。国务院有一个规定是明确针对用城镇居民购买集体土地的,严禁城镇居民在农村购买宅基地,严禁为城镇居民在农村违法建筑住宅发放土地使用证,农村居民将宅基地出售后一律不批准,这是法律原文的规定。

【主持人】我这里有一个数据,就是说小产权房是相当于商品房房价的40%—60%。有人计算过,同样在通州买房买小产权房比大产权房要低22万左右,所以它的优势就是价格便宜。我想下面请两位从各自专业角度分析一下,如果购买小产权房会有哪些风险?

【胡景晖】小产权大产权主要的问题是出在土地的环节上。我们刚才讲了无论是使用权房还是乡镇村开发的小产权房,实际上都没有按照国家的相应有关规定缴纳土地出让金,也就是说没有土地的环节。前一段时间在招拍挂以后很多土地的使用方式非常简单的拍卖,而没有进行招标和挂牌。使得很多在一级市场上被拿出去的土地价格是非常高的,这个土地的价格都会转化成我们买房子成本中的一部分。我们讲小产权基本上没有土地这个环节的成本,当然价格会便宜很多。但是我刚才讲这个问题,比如说你买的乡镇产权,比如说买了村里的房,原来的村委会、村长是认可的,换届选举以后就不认可了,或者跟村里建设发生冲突了。这种情况是存在的,轻则会断水、断电,重则会拆除,也不会像政府一样有什么补偿的形式。从使用权房角度来讲,目前你买了使用权房你还是要交房租。另外就是说这个房子将来能不能变成有合法产权的房子,还有很大的未知因素。包括这个房产的原来单位,包括房产所能不能把这个变成产权房,这里面还有很大的未知因素。我觉得现在北京市的使用权房,我觉得有关制度的改革,我觉得使用权房能够变成我们将来使用的有产权的没有瑕疵的房子这个还是有可能的。但是以乡镇集体出现的小产权房,以前也有过例子,交了钱通过规划部门审批成为合法的商品房,但是这种例子非常罕见。所以我觉得这个风险是非常大的。

【袁前岭】购买小产权房有以下几个风险。第一个风险是在法律的层面你没有办法取得所有权证书。我刚才说了你拿到的乡或者村给你的宅基地证书,或者说乡村再给你一个什么荣誉村民的证书,这些东西恐怕在法律上被认可的可能性是不大的。反过来就是说你购买小产权的交易在法律上不被认可,这也就是说你们双方签的购房合同是会被确认无效的。被确认无效之后你的风险将是什么?首先你的损失谁来赔偿?现在我已经接触过这种案例,就是在类似购房的过程中,由于你购买小产权,你这方面也存在过错,那么损失对方是不负责赔偿的。再反过来剩下的就是你支付的房款,你的房款能不能拿回来?对方是乡政府、是村,或者是一个委托的小开发商,能不能拿回来也是一个未知数,这也是一个风险。

【袁前岭】 第二个风险就是遇到一些政策整顿或者调整的时候。比如说国家征地,这时候你能否得到补偿?你能否像真正的村民一样得到补偿?这个也是一个未知数。也就是说在国家拆迁的时候你并不是一个合法的产权人,在这种情况下按照《拆迁法》的规定,对于你是不补偿的。他可能补偿到村里,或者补偿到原有的村民。最后你能不能拿到这个补偿款是很难说的。

 【袁前岭】还有一个问题是很多人认为,乡和村从老百姓来说它也是官、也是政府,难道它们发的东西不算数吗?这一点大家一定要把这个概念理清楚。在这里面我个人认为政府、村委会参与了违法行为。但是并不是说有乡和村的参与,你购买的小产权最后就能够变成真正意义上的房屋所有权。这里面是有很多的条件限制的,目前这方面的例子很少,所以大家不要寄希望于我购买的是政府的房子以后肯定变成合法的产权,这个希望不要抱的太大。

【主持人】随着《物权法》的颁布,以及10月1日正式生效,我想那些买了小产权房的人,希望有朝一日他们的产权得到国家的承认,过渡到大产权。经过袁律师的分析看来是希望渺茫了。也请胡总分析一下,那些买了小产权房的人,也许现在是为了满足自住的需要,再过几年也许随着经济实力的增长,他们可能会考虑换大房子,换更好的居住条件。这些人他们到时候除了出租以外,还有什么其他的处置方法吗?

【胡景晖】由于他原来手里的产权就不具备法律效应,或者说不是一个合法的产权。如果他将来想把这个小产权房卖掉的话,其实也存在这样的困难。当然如果私下里达成和约,你和那个人达成交易,但是这个交易在法律上是不承认的。另外还有就是目前面对非常高的房价很多人是非常无奈的。另外是说在很多购买需求中,现在存在了很多养老的需求,很多人希望到郊区山清水秀的地方买一个房子自己清静的安乡晚年。但是现在在市场上真正能够满足这种需后的房子不存在,我们看怀柔、昌平这些都是一些大别墅产品,正常的老百姓也买不起,这也是我们房地产开发上的一些缺憾。

【胡景晖】另外就是法律的问题,我觉得有些人把《物权法》进行了误解,《物权法》是保护私有财产,但是是保护合法的不根其他法律冲突的个人财产,以及你个人财产的相关权力。比如说前一段时间争论最激烈的,民宅到底禁不禁商的条例。因为《物权法》里面要把住宅里面禁商这个删掉,很多人就以为民宅就可以开商业了。其实不是这样的,因为北京市工商局去年就说你在住宅里面开商业根本拿不到营业执照。并且你在住宅里面开商业,是要征得相关利益业主一致通过。《物权法》没有解释相关利益业主到底有多少人?我可以理解这整个楼都算。这实际上比以前更难,因为你要用这个住宅开公司,你恐怕要争得这栋楼所有业主的同意这是不可能的。比如说我一个朋友他们家的楼道有一个公共的阳台,这个《物权法》一颁布以后他旁边的老大爷就把这个阳台封了,他说这个阳台是他的私有财产想怎么处置就怎么处置。但是这个阳台是公共的面积,是所有业主的都有权的。如果按照这么理解的话,北京市所有的黑车都合法了,因为这个车是我自己的我想开就开,想拉活就拉活你管不了我,这是不可能的。所以《物权法》保护的是合法的相关私有权力。小产权房也是一样,你不具备合法的产权你就不可能进行法律意义上合法的转让,以及其他相关的行为,这些行为都不受到法律的保护。

【主持人】请袁律师给在场的各位讲解一下,买房的过程中要注意哪些细节?

【袁前岭】刚才我说土地分两类,其实目前中国居民也分两类,一类是城镇居民,一类是农村居民。比如说城镇居民是不能买农村宅基地的,你农村的农民你要想除了你盖自己的宅基地,或者是在你的村子里面买别人的宅基地之外,你要想在外面买房也要购买商品房。在购买商品房的时候,刚才我们讲的小产权它不是商品房的房屋。商品房的房屋是怎么取得的?怎么合法的呢?要想进行商品房开发首先这块地如果是集体的地,首先要进行国有,就是国家要把它征收过来该拆迁的拆迁,该安置的安置。征收过来之后这块土地就是国有土地了。国有土地国家规划处用途,它作为建设用地来建设住宅。开发商进行招标、拍卖、挂牌的形式取得国有土地70年的使用权之后。他就可以在上面盖房子了。首先开发商要取得国有土地的使用权证,这是第一个证件。

【袁前岭】第二个证件就是你想怎么盖,你想盖什么样的房子?想盖7层还是9层的,想盖别墅还是普通的住宅,这就需要规划部门的许可。这就是第二个证件,建设用地规划许可证,就是这块地是怎么规划的。

【袁前岭】第三个证件是建设工程的规划许可证,就是说你这个房子怎么盖?该盖多少层?要有一个采光的要求,有楼间距的要求等等。有了这些证书之后表明你的房屋可以盖了,要有建委颁发的开工证,就是你可以盖了。完工之后你可以卖房子了,建委会给你颁发商品房的预售许可证,或者是销售许可证。也就是说你要卖一套房屋一定要有这五个证件,如果没有这五个证件你购买的房屋一定有问题。大家在买房子的时候一定要看这五个证件,如果没有这个证件你购买的房子肯定是有问题。

【主持人】谢谢两位的分析,我想听完两位的分析大家对小产权房都有了一定的认识。其实有关部门也都在对小产权房进行风险提示,政府也发出禁令禁止该类房屋上市交易,但是到今天小产权房屡禁不止,这个是值得我们深思的。所以再次我们呼吁相关部门应该尽快的出台相应的监管措施,并对已售的小产权房进行善后处理。当然我们最希望的还是房价能早日的降下来,下面我把时间交给在场的朋友,如果你对小产权房还有什么问题?或者在买房的过程中遇到其他关于产权的问题,都可以向我们现场的嘉宾咨询。为了感谢你的参与我们会有精美的礼品赠送。

【提问】我想问一下胡教授,正如你所说的高房价粗热小产权,如果政府要进行政策管理的话,应该采取什么样的政策,能够使广大的民众买上房?

【胡景晖】房价问题也是两会期间政府非常关注的问题,我想通过三轮的宏观调控,我想政府调控房地产市场比前几年有更多的把握。今年的第三轮是通过扩大供给,而不是像前两年收紧近因银根,或者提高税费来控制。我想第一点是要建立健全保障性住房,在中国这样的国家我想保障性住房应该至少覆盖到人口的40%。在香港像我们廉租房或者经济适用房的性质,基本上能够覆盖到人口的60%,新加坡能覆盖到70%。多少我们要从我们国家的财力来考虑,但是我们也要大力的发展这种机制,至少应该覆盖到40%。也就是在未来两年内建设一千万平米的限价房,一千万平米的廉租房,而且国家还会以一些货币补偿的形式,给一些租都有困难的人进行一些补偿。我想经济适用房、廉租房、限价房,这个覆盖面会逐步的扩大,会逐步覆盖到我们人口的40%到50%。

【胡景晖】另外这次在温总理的政府工作报告里面也讲到,要改变一手房的购房结构,让老百姓能够买的起房。政府现在已经说了,在现在新建的轨道交通周边8公里的范围内,倾向与建设保障性住房。在中国这样土地有限,城市化很快的国家里面,要改变我们的供房结构,同时使我们的房地产产品更加丰富。比如说二手房、房屋租赁,更多的产品提供给我们的居民,来满足大家的需求。当然我认为在这里面政府的责任是非常重大的,也是不能推辞的。

【主持人】我们今天的现场讨论到此结束,更多的详情请大家关注搜房网。感谢两位嘉宾和大家的参与!

阅读:3612  时间:2007/4/6 16:31:45  
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